대출 DSR 이란 무엇인가

 

대출 DSR 이란 무엇인지 의미가 궁금하신 분들도 많으실 것이고 현재 시행되고 있는 DSR 규제 때문에 고민이 많으실 것입니다. DSR이란 어떤 의미인지, 관련하여 정책이 어떻게 바뀌어 왔는지 잘 확인해야 현명하게 대출을 진행하실 수 있습니다. DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로, 한국어로는 총부채원리금상환비율이라고 합니다.

 

이는 대출을 신청하고자 하는 자가 가진 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 의미하며, 대출 신청 시 금융기관에서 반드시 확인하는 지표입니다. DSR은 신청자의 상환 능력을 평가하는 데 사용되며, DSR 기준에 따라 대출 가능 여부와 한도가 결정됩니다.
 

목차

 

대출 DSR 계산방법

 

DSR 계산 방법은 다음과 같습니다.

 

DSR = (총부채 원리금 상환액 / 연간 소득) X 100

 

총부채 원리금 상환액은 주택담보대출, 청약저축상품대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산한 것을 의미합니다. 연간 소득의 경우 연 소득 증명 서류에 기재된 금액으로 산출됩니다. 비과세 항목인 식대나 비과세 수당 등은 연간 소득으로 잡히지 않을 경우 표면상 연소득이 감소해 대출 한도가 줄어드는 영향이 있습니다.

 

대출 DSR 기준 및 영향 요인

 

대출 DSR 기준

• 은행권: 최대 40%
• 비은행권: 최대 50~65% (금융기관마다 상이)

 

DSR에 영향을 미치는 요인

• 연 소득: 연 소득이 높을수록 DSR 기준을 더 쉽게 충족할 수 있습니다.
• 총부채: 총부채가 많을수록 DSR이 높아져 대출 가능성이 낮아집니다.
• 대출 상환기간: 대출 상환기간이 길수록 DSR이 낮아져 대출 가능성이 높아집니다.
• 금리: 금리가 높을수록 DSR이 높아져 대출 가능성이 낮아집니다.

 

DSR 관리 방법

• 불필요한 대출 줄이기: DSR을 낮추기 위해서는 불필요한 대출은 최대한 줄이는 것이 중요합니다.
• 소득 증대 노력: 소득을 증대시키면 DSR 기준을 더 쉽게 충족할 수 있습니다.
• 대출 상환기간 조정: 대출 상환기간을 길게 하면 DSR을 낮출 수 있지만, 총 이자 부담은 증가합니다.
• 신용등급 관리: 신용등급이 높을수록 금리가 낮아져 DSR을 낮출 수 있습니다.

 

 

스트레스 DSR이란

 

2024년부터 은행권을 필두로 스트레스 DSR이라는 개념이 도입되기 시작했습니다. 2025년부터는 본격적으로 스트레스 DSR이 적용될 예정이라고 하는데요. DSR의 개념도 복잡하고 DSR 맞추기도 어려웠는데 이제는 스트레스 DSR이라는 개념까지 생겨나서 더욱 골치가 아파졌습니다.

 

금융위원회는 2024년부터 모든 금융권의 변동금리, 혼합금리 등에 대해 스트레스 DSR을 도입한다고 밝혔습니다. 스트레스 DSR의 의미는 DSR을 산정할 시 원래는 대출 당시의 금리로 계산을 했으나 앞으로는 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 이를 미래까지 반영하겠다는 의미입니다. 스트레스 금리는 과거 5년 동안의 가장 높았던 수준의 금리와 현재의 시점 (매년 5월, 11월 기준)을 비교해 결정하기로 하였습니다.

 

스트레스 금리의 하한선은 1.5%이고, 상한선은 3.0%입니다. 스트레스 금리가 상한선이 있어 낮아보일 수는 있으나 대부분 DSR을 고려하는 경우 주택담보대출과같이 금액이 매우 큰 대출을 진행하는 경우이므로 1% 차이에도 원리금 상환액 차이가 매우 커집니다. 본격적인 시행은 2025년부터로, 내년부터 은행권 주택담보대출을 시작으로 전체 대출로 확대될 예정입니다. 이에 따라 대출 한도가 최대 16%까지 단계적으로 축소될 예정이라고 합니다.

 

스트레스 DSR이 도입되면 한도는

 

스트레스 DSR이 도입되면 말 그대로 앞으로의 금리가 오를 전망까지 반영하여 DSR을 높게 책정하겠다는 의미이므로 대출 한도가 줄어들 수 밖에 없습니다. 2025년 스트레스 DSR이 도입될 경우 소득 1억원인 대출자가 30년만기 분할 상환으로 대출을 받고자 할 경우 최대 한도는 약 1억원 정도 줄어들게 됩니다.

 

현재 기준으로 30년만기 분할상환으로 소득 1억 차주의 대출 한도를 대략 계산해보면 약 6억 6천만원 수준인데요. 스트레스 DSR이 도입될 경우 현시점 기준 변동금리로 선택하면 최대한도가 1억원 줄어든 5억 6천만원, 5년 혼합 금리를 이용할 경우 7천만원 줄어든 5억 9천만원 수준이 됩니다. 

 

스트레스 DSR 단계별 도입 시기

 

금융위원회는 대출한도가 일시에 줄어드는 부담을 완화하고자 2024년 시행 첫해의 상반기 중에는 스트레스 금리의 25%만 적용하고 하반기에는 50%만 적용하고 있습니다. 그러나 2025년부터는 스트레스금리가 산출된 금리 100%가 적용되어 대출 한도는 점차 대폭 줄어들 전망입니다. 

 

스트레스 DSR 금리 예외

 

만기 5년 이상 고정금리로 운영되는 상품의 경우 스트레스 금리 적용에서 제외됩니다. 스트레스 DSR 도입에 따라 2025년부터는 기존 대출 한도보다 6~16%가량 한도가 낮아질 전망입니다.
 

대출 DSR 잘 활용하려면

 

대출 DSR은 과도한 빚을 지게되는 상황을 원천봉쇄하여 개인의 신용 관리를 돕고 국가 차원에서는 부실 차주들의 발생을 차단하여 국민들의 건강한 신용 및 금융생활을 유지하기 위한 정책입니다. 주택담보대출을 일으키는 경우 집값이 너무 비싸 DSR이 걸림돌이 되는 경우가 많은데요.

 

이러한 경우 DSR의 규제를 받지 않거나 덜 받는 국가에서 제공하는 제도들을 활용해 보는 것이 좋습니다. 또한 국가에서 운영하는 대출의 경우 금리가 낮고, 고정금리인 경우가 있기 때문에 앞서 설명한 스트레스 DSR의 영향도 받지 않을 수 있습니다.

 

2024년 4월 기준으로 국가에서는 결혼한 신혼부부들이 소득 합산에서 불이익을 받는 일이 없도록 하겠다며 신혼부부 소득 합산 기준을 대폭 완화하겠다는 정책을 발표했습니다. DSR 규제 때문에 국가에서 시행하는 내집마련 정책을 이용하고 싶었으나, 신혼부부 소득합산 규제 때문에 혜택을 보지 못하셨던 분들이라면 앞으로 시행되는 신혼부부 소득 합산 완화 정책과 신생아 특례대출 등 국가에서 시행하는 정책들을 잘 살펴보시고 대출 계획을 세우시면 좋겠습니다.

 

대출 갈아타기 제대로 알고 활용하세요

 

대출 마이너스통장 적절히 활용하면 좋은 도구